Accès au logement pour les plus pauvres en Inde : besoins et solutions émergentes
Pour télecharger l’étude de cas complète « Affordable housing in India: needs and emerging solutions », cliquer ici
C’est pour le Groupe Lafarge qu’Escale Responsable a conduit une étude d’opportunités sur les solutions entrepreneuriales et innovations en matière d’accès au logement pour les plus démunis en Inde. Nous avons eu le privilège de rencontrer des experts et certains des entrepreneurs les plus innovants sur ce marché en plein boom. Nous vous proposons dans ce dossier quelques extraits de notre étude.
Quels sont les besoins ?
Selon l’ONU, Le droit à un logement décent est un droit fondamental et inaliénable. En effet, pour la plupart des personnes quelque soit leur niveau de revenus, avoir un logement sein où ils puissent vivre en toute sécurité constitue une priorité. Sans la sécurité et le confort d’une maison, impossible d’échapper aux difficultés liées à la pauvreté.
En Inde, on estime que 250 millions de personnes n’ont pas accès à un logement décent. On peut distinguer deux types de « pauvreté logement » :
- La pauvreté logement dans les campagnes : alors que 70% de la population indienne vit dans les villages, 87% des logements en milieu rural n’ont pas de toilettes et la plupart du temps, la cuisine se fait au feu de bois à l’intérieur de la maison, sans système de ventilation approprié.
- La pauvreté logement en zone urbaine : Une étude conduite en 2002 révèle que 42,6 millions d’indiens vivent dans les bidonvilles soit 14% de la population urbaine. Mais les habitants de bidonvilles ne sont pas les plus mal lotis : plusieurs millions d’indiens n’ont pas de domicile et squattent les trottoirs des grandes villes. Rien qu’à Delhi, la capitale, on estime le nombre de SDF à plus de 100 000 personnes.
Ca veut dire quoi vivre dans un bidonville ?
Rencontre avec Drapupadi Halder, habitante d’un bidonville de Calcutta
Drapupadi a 35 ans. Elle est veuve et vit avec ses 2 enfants dans une pièce unique qu’elle a héritée de sa famille. Elle travaille comme domestique et son fils ainé comme chauffeur d’auto-rickshaw. A eux deux, ils cumulent un revenu mensuel de 55 dollars et parviennent difficilement à économiser 4 dollars.
Au cours des années précédentes, Drapupadi a dû dépenser 100 dollars pour réparer son toit que la mousson avait endommagé. Comme beaucoup de gens vivant dans les bidonvilles, elle rêve de pouvoir un jour avoir une maison décente qui lui appartienne où elle puisse vivre avec sa famille.
Les solutions entrepreneuriales d’accès au logement pour les plus démunis en Inde :
Escale Responsable a identifié 4 modèles d’accès logement pour les pauvres en Inde :
Modèle 1/ La rehabilitation de bidonvilles
Le modèle « Réhabilitation de bidonvilles » consiste à améliorer les infrastructures du bidonville (drainage, raccordement au réseau d’eau, électrification,…) et la qualité des logements de manière incrémentale. D’une manière générale, la réhabilitation de bidonvilles ne consiste pas à construire de nouvelles maisons mais incite plutôt les habitants à améliorer leur logement en leur donnant accès à des financements par le biais d’institutions de finance logement specialisées dans les prets aux plus pauvres. La gestion et la maintenance des installations, la gestion des déchets, la construction de cliniques, d’écoles et de centres pour la communauté constituent les étapes suivantes du programme de réhabilitation de bidonvilles.
UN-Habitat a identifié 5 indicateurs en matière de réhabilitation de logements : la sécurité en matière de propriété foncière, l’accès à l’eau et à des sanitaires décents, un espace suffisant pour que chacun puisse vivre décemment, et un logement construit avec des matériaux durables.
Modèle 2/Le redéveloppement de bidonvilles
Le redéveloppement de bidonvilles intervient lorsque les habitants d’un bidonville doivent être relogés soit in situ soit dans un autre endroit mais dans des logements reconstruits. Ce modèle implique toujours la démolition du bidonville et le relogement de ses habitants.
Les principales raisons qui poussent au redéveloppement d’un bidonville sont les suivantes:
- Lorsque le bidonville est situé près d’une zone à risque (aéroport, voie ferrée, zones inondables, etc.)
- Lorsque les autorités ou les propriétaires du terrain veulent lui réserver une autre utilisation (construction d’une route, d’un centre commercial, etc).
- Lorsque les autorités locales souhaitent reloger la population dans des habitations plus saines, plus compactes (souvent de type vertical) afin d’éviter l’appropriation illégale des terres par les plus pauvres. Ce type de réhabilitation est appelé redéveloppement in situ.
Le redéveloppement de bidonvilles se fait souvent en 2 phases : les habitants des bidonvilles sont relogés dans des « logements provisoires» pendant que leur logement permanent est construit ou amélioré.
Modèle 3/ Les logements neufs
Le modèle « Logements neufs » consiste à construire des nouvelles unités de logements à un prix abordable pour des personnes à bas revenus. En général, les appartements construits sont situés en banlieue et présentent une superficie réduite qui leur permet d’être très bon marché.
Ce modèle nécessite généralement des partenariats innovants avec des ONGs ou des institutions de finance logement. Les ONGs assurent des débouchés et gèrent le suivi des projets en faisant le lien avec les communautés. Les institutions de finance logement fournissent des moyens de financement. Le rôle des ONGs / institutions de finance logement est différent en fonction des modèles : elles peuvent soit jouer le rôle de facilitateur en étant partenaires d’un projet de construction géré par un promoteur immobilier, soit être intégrées au projet et avoir par conséquent un pouvoir décisionnaire, ou dans certains cas, elles décident de créer des joint-ventures avec des promoteurs immobiliers ce qui leur permet de piloter l’ensemble du projet et de mieux faire entendre leur voix.
Exemple en zones urbaines : DBS
Exemple en zones rurales : Habitat for Humanity
Modèle 4/ La location de logement
Il s’agit ici d’un modèle émergent qui n’a pas encore d’applications concrètes en Inde.
La finance logement : le nerf de la guerre
L’accès aux services financiers est indispensable à tout projet de logement pour les populations à bas revenus, et de manière générale, au développement du marché immobilier à bas coût en Inde. C’est pourquoi nous avons cartographié et rencontré les acteurs clés de la « finance logement » qui proposent des produits financiers aux populations à bas revenu en Inde. Un des pionniers du secteur est la Micro Housing Finance Corporation.
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Je suis vraiment content de lire cet article qui reflète la situation de mon pays le Niger. Les riches qui sont aujourd’hui à la tête de ce pays ne sont pas disposés à lancer un programme de logements sociaux malgré la situation dans laquelle se trouve plus de 90% des nigériens.
J’aimerais avoir le contact des personnes susceptibles de nous accompagner dans cette réflexion.